Prêt in fine

Une fiscalité optimisée

Le prêt in fine (du latin, qui signifie « à la fin ») a été élaboré pour optimiser les déductions fiscales des personnes souhaitant principalement réaliser des investissements locatifs, mais aussi, dans une moindre mesure, acquérir une résidence secondaire.

Quel est le principe du prêt in fine ?

• Pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit et, à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois. Augmenter le montant total des intérêts présente un avantage fiscal destiné aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d’imposition supérieur à 40 %) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers,
• Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre ), qui doit permettre de reconstituer 100 % du capital emprunté. La banque dispose ainsi d’une garantie réelle puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

Par ailleurs, parmi les garanties exigées par le prêteur, figure la souscription d’une assurance invalidité-décès, qui doit couvrir non seulement les mensualités, mais aussi le capital emprunté.

Bien sûr, celle-ci a un coût, mais ses avantages sont importants pour les héritiers :

• si l’emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque,
• ils récupéreront un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.

Des bénéfices d’autant plus importants que, dans ce type d’opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l’âge du souscripteur.

Quelle est la durée et le montant du crédit in fine ?

• Le crédit à taux fixe avec remboursement du capital in fine est accordé pour une période pouvant aller de 3 à 15 ans,
• Sa valeur minimum est de 21 500 €,
• Il n’y a pas de montant maximum.

Le fonctionnement fiscal du prêt in fine

Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer :

en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Scellier, l’emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier (selon des règles fiscales strictes).

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal :

• avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt,
• avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.

Le conseil du courtier
Le prêt in fine est destiné aux investissements locatifs. Il leur permet de réduire le bénéfice foncier et donc de diminuer le montant de leur imposition. Des montages très pointus et personnalisés pourront vous être proposés en fonction de votre situation fiscale et financière. La fiscalité étant un domaine très particulier, chaque situation doit s’analyser de manière spécifique.