Comment négocier son prêt immobilier ?

À partir de la date de la signature de la promesse de vente pour un bien immobilier, vous disposez normalement de 45 jours pour négocier un prêt immobilier avantageux. Néanmoins, tout le monde ne bénéficie pas des mêmes conditions. Alors pour convaincre votre banque, nous vous livrons quelques arguments à avancer lors de vos négociations.

Taux d’endettement

Argument#1 : Votre taux d’endettement est faible.

Ce ratio entre vos revenus mensuels et vos charges financières détermine votre capacité d’épargne.

Lorsqu’il est compris entre 10 % à 15 %, votre profil d’emprunteur est considéré comme excellent.

En revanche, à partir de 33 % d’endettement, aucune banque ne prendra le risque de vous prêter de l’argent, à cause des restrictions imposées par la loi Neiertz, sauf si vos revenus sont importants. Les simulateurs en ligne vous aideront à estimer très simplement votre taux d’endettement.

« Reste à vivre »

Argument#2 : Vous disposez d’un gros « reste à vivre ».

Ce terme désigne la somme qui vous reste après le paiement de votre (ou vos) mensualité(s) de crédit.

Si la plupart des établissements financiers fixent leur seuil à 400 euros par ménage (plus 150 euros par personne à charge), certaines exigent un minimum de 600 euros.

Si vous possédez un patrimoine important ou percevez un revenu élevé, mettez-le en avant. Pour connaître votre niveau d'endettement et votre reste à vivre actuel, n'hésitez pas à effectuer des simulations avec les outils que nous mettons à votre disposition.

Apport personnel

Argument#3 : Vous êtes en mesure de fournir un apport personnel conséquent.

Généralement, pour décrocher un prêt immobilier, un apport correspondant à 10 % de la valeur du bien est exigé, afin de couvrir au moins les frais de notaire (environ 8 %), bien qu’il soit possible de dénicher des financements sans apport.

Toutefois, un apport personnel atteignant 20 % à 30 % du prix d’achat incite souvent les prêteurs à offrir un bonus de taux.

Si vous n’avez pas pu vous constituer une épargne suffisante (notamment pour les jeunes ménages), d’autres sources existent pour financer votre apport, auprès de personnes physiques ou morales :

• Un prêt obtenu auprès de l’un ou de plusieurs de vos proches ; un héritage déjà touché ou en cours de règlement à préciser dans votre dossier ;
• Une prime (joignez les pièces justificatives nécessaires à votre demande) ; une prime de participation si votre employeur accepte son déblocage anticipé ;
• Un prêt Action Logement si vous y êtes éligible ;
• Un prêt accordé par votre caisse de retraite ou votre mutuelle ;
• Un prêt local négocié auprès de votre département ou région ;
• Un prêt à taux zéro pour un achat dans l’immobilier neuf, et sous condition de ressources.

Gestion de compte

Argument#4 : Vous êtes capable de garder vos finances saines (vous gérez bien vos comptes).

Votre attitude par rapport à vos finances personnelles est un facteur-clé pour le prêteur dans sa décision de vous attribuer ou non le prêt que vous sollicitez, et à quelles conditions.

C’est la raison pour laquelle vos trois derniers relevés de compte sont exigés, aussi avez-vous tout intérêt à ce que ceux-ci soient exemplaires :

• Aucun découvert ;
• Aucun incident de paiement pour vos autres emprunts en cours ;
• Aucun crédit à la consommation ;
• Aucune dépense superflue (vacances, achat déraisonnable) ou au-dessus de vos moyens.

Si vos relevés présentent un ou plusieurs écueils, mieux vaut reporter votre demande de prêt, plutôt que compromettre vos chances avec un mauvais dossier, et cela, même si vous jouissez de manière générale d’une situation confortable.

Profil attractif

Argument#5 : Vous présentez un profil de client qui peut séduire la banque.

Dans un contexte de forte concurrence qui règne sur le secteur bancaire, les différentes enseignes se servent du crédit immobilier à un taux alléchant comme d’un produit d’appel pour attirer de nouveaux clients à fort potentiel, susceptibles d’y domicilier leurs revenus, de leur confier leur épargne, ou de souscrire d’autres produits financiers.

Bien que la plupart des banques apprécient les primo-accédants de moins de 36 ans, en début de carrière et rémunérés entre 40 000 et 50 000 euros annuels, chaque établissement a sa propre politique :

• Certains, privilégient la sélectivité et visent une clientèle haut de gamme au patrimoine ou aux revenus élevés avec une forte capacité d’épargne. Ces « bons clients » bénéficient de taux parmi les plus bas du marché.
• D’autres s’adressent à l’autre extrême (primo-accédants sans apport ou ménages aux revenus faibles). Dans le cas de ce positionnement dit « social », l’application de taux d’intérêt plus élevés que la moyenne est compensée par une souplesse des conditions.
• Entre les deux, d'autres proposent des taux moyens et s’ouvrent ainsi à une plus large cible.

Une bonne situation professionnelle est évidemment primordiale. La banque considère le statut (cadre ou simple agent), l’ancienneté, l’âge et la capacité d’évolution.

Cependant, le CDI n’est pas une condition sine qua non d’octroi d’un crédit immobilier. Vous pouvez en effet avoir choisi délibérément l’intérim sur un secteur qui ne connaît pas le chômage.

Dans ce cas, la banque vérifiera si vous exercez le même métier depuis plus de 3 ans sans interruption supérieure à un mois, si votre domaine connait une demande de main d’œuvre forte et si vous percevez des revenus éventuellement plus importants qu’en CDI.